في ظل التغيرات الاقتصادية العالمية المتسارعة ورغبة دول مجلس التعاون الخليجي في تنويع مصادر دخلها، وتعزيز جاذبية أسواقها الاستثمارية، شهدت الأشهر الأخيرة تحديثات مهمة في قوانين تملّك العقارات للأجانب، تهدف إلى جذب رؤوس الأموال الأجنبية، ودعم قطاع العقارات الذي يعتبر من الركائز الأساسية للنمو الاقتصادي في المنطقة، وذلك في إطار خطط استراتيجية طموحة تسعى إلى تعزيز الاستقرار الاقتصادي وتحقيق التنمية المستدامة.

وتختلف شروط تملّك العقارات للأجانب بين دول مجلس التعاون الخليجي الست، حيث تسمح بعض الدول مثل الإمارات والسعودية وقطر بتملك الأجانب العقارات في مناطق محددة، مع منحهم حقوق إقامة طويلة الأمد مرتبطة بالاستثمار العقاري، وفي المقابل تحافظ دول أخرى على قيود معينة لضمان حماية السوق المحلية، مثل الكويت والبحرين، مع توفير فرص استثمارية موجهة للشركات والمؤسسات الأجنبية، ويشمل ذلك شروطاً تتعلق بنوع العقار، وقيمة الاستثمار، ومدة البناء والتطوير.

غير أن جميع دول مجلس التعاون شهدت تطويراً في الإجراءات التنظيمية والقانونية، من خلال اعتماد أنظمة إلكترونية متقدمة لتسجيل العقارات وحماية حقوق المستثمرين، إلى جانب آليات رقابية لضمان شفافية السوق، ومنع المضاربات، وهو التطور الذي عده خبيران خطوة مهمة نحو خلق بيئة استثمارية جاذبة وآمنة، تعزز ثقة المستثمرين الأجانب، وتدعم النمو الاقتصادي المستدام، بحسب إفادتين لـ"العربي الجديد".

نظام جديد للتملّك في السعودية

تسمح المملكة العربية السعودية بتملك العقارات للأجانب، وفق نظام جديد أقرته في يوليو/تموز الجاري، ويهدف إلى جذب الاستثمارات الأجنبية، وتعزيز الشفافية في السوق العقاري. ويسمح النظام للأجانب بتملك العقارات في مناطق محددة، مثل العاصمة الرياض ومدينة جدة، بينما تظل مكة والمدينة خاضعتين لشروط خاصة، حيث يُسمح للأجانب بالحصول على حق الانتفاع لمدة 99 سنة، بدلاً من التملك المباشر.

ويشترط على المستثمرين الأجانب الحصول على الموافقات النظامية، وتختلف الشروط بحسب نوع الاستثمار، فمثلاً يجب على الشركات الأجنبية الراغبة في تطوير مشاريع عقارية أن تستثمر ما لا يقل عن 30 مليون ريال سعودي (8 ملايين دولار)، مع إتمام التطوير خلال خمس سنوات. كما يُسمح لحاملي الإقامة المميزة بتملك عقارات لأغراض سكنية وتجارية وصناعية خارج مكة والمدينة.

وبالنسبة لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي، فإنهم يتمتعون بحقوق تملك العقارات في السعودية بالشروط نفسها الممنوحة للمواطنين السعوديين، مع بعض القيود مثل ضرورة تطوير الأرض خلال أربع سنوات من تاريخ التسجيل، وعدم التصرف فيها قبل ذلك إلا بعد تطويرها بالكامل.

الإمارات توسّع نطاق التملّك في المناطق الحرة

تعد الإمارات من أكثر دول الخليج انفتاحاً في مجال تملك الأجانب العقارات، خاصة في دبي وأبوظبي، ففي عام 2025 وسعت دبي نطاق المناطق الحرة التي يمكن للأجانب تملك العقارات فيها تملكاً حراً (Freehold)، مع تسهيل الإجراءات الرقمية، وتسريع عمليات التسجيل.

ويتيح القانون للأجانب تملك وحدات سكنية وتجارية بنسبة 100% في مناطق محددة، كما يمنحهم حق الانتفاع لمدة تصل إلى 99 سنة في مناطق أخرى. وتشمل الحماية القانونية للمستثمرين وجود حسابات ضمان لمشاريع البيع على الخريطة، ونظام رقمي متكامل لتوثيق العقود وحماية حقوق المشترين.

وتخضع عمليات التملك لإشراف دائرة الأراضي والأملاك (DLD) في دبي وهيئة التنظيم العقاري (RERA)، حيث تضمن اللوائح الجديدة حماية المستثمرين من الاحتيال، وتسهّل حل النزاعات العقارية بسرعة. كما يتيح النظام في الإمارات للأجانب التقديم إلكترونياً، والحصول على إقامة طويلة الأمد عند تملك عقار بقيمة لا تقل عن 75 ألف درهم (20.4 ألف دولار).

إقامة دائمة في قطر وتحديثات جوهرية على التملك

شهدت قطر تحديثات جوهرية على قوانين تملك العقارات للأجانب في 2025، بهدف تعزيز الاستثمار الأجنبي، ودعم رؤية قطر الوطنية 2030، إذ أصبح بإمكان غير القطريين تملك العقارات في مناطق حرة محددة تملكاً كاملاً، مع منحهم حق الإقامة الدائمة لهم ولعائلاتهم عند تملك عقار بقيمة لا تقل عن 730 ألف ريال قطري (200 ألف دولار).

وأصدرت وزارة العدل القطرية قراراً يسمح لمواطني دول الخليج بتملك حتى ثلاث وحدات سكنية، بمساحة إجمالية لا تتجاوز ثلاثة آلاف متر مربع، مع إمكانية زيادة العدد بموافقة رئيس الوزراء. ويشترط القرار إكمال البناء على الأراضي الفارغة خلال أربع سنوات من تاريخ التسجيل، وإلا يحق للجنة المختصة إلزام المالك بالبناء أو بيع العقار.

وتسمح القوانين الجديدة للأجانب بتملك وحدات سكنية وتجارية في مجمعات محددة، مع إمكانية الحصول على إقامة دائمة مرتبطة بالعقار، مع اشتراط تسجيل جميع المعاملات العقارية لدى إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل، والالتزام بلوائح التخطيط العمراني والاستخدامات المصرح بها.

صناديق استثمار عقاري في الكويت

أدخلت الكويت في 2025 إصلاحات جذرية على قوانين تملك العقارات للأجانب، حيث سمحت للمقيمين غير الكويتيين بتملك العقارات وفق شروط محددة، حيث يُسمح للأجانب بتملك العقارات الموروثة من أمهاتهم الكويتيات دون قيود، بينما يجب على العرب الذين يرثون عقارات بيعها خلال سنتين، أو تُباع قسراً إلا إذا منحوا استثناءً خاصاً، كما فتحت السوق العقارية أمام الشركات المدرجة في البورصة وصناديق الاستثمار العقاري لامتلاك العقارات ضمن ضوابط تمنع المضاربة.

وتسمح التعديلات الجديدة أيضاً للكيانات الاستثمارية المرخصة بتملك العقارات لدعم أنشطتها التجارية أو توفير سكن للموظفين، مع منع استخدام العقارات لأغراض المضاربة. ولا تزال هناك قيود على تملك الأفراد الأجانب العقارات السكنية بشكل مباشر في الكويت، لكن الإصلاحات تمثل نقلة نوعية مقارنة بالقيود السابقة التي كانت تحصر التملك في المواطنين والدبلوماسيين فقط.

عُمان تسمح بالتملّك في المجمعات السياحية

تسمح سلطنة عمان للأجانب بتملك العقارات في مناطق محددة تُعرف باسم المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs)، حيث يمكنهم تملك الوحدات السكنية والتجارية تملكاً حراً. ويشترط على المشتري الأجنبي إتمام البناء خلال أربع سنوات من تاريخ الشراء، وإلا يحق للجهات المختصة بيع الأرض في مزاد علني، مع إمكانية منح تمديد في حالات مبررة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للأجانب الحصول على حقوق انتفاع (Usufruct) في بعض العقارات، بشرط الإقامة في عمان لمدة سنتين على الأقل، وأن يكون عمر المشتري 23 عاماً على الأقل.

وتتطلب عملية التملك للأجانب الحصول على موافقات رسمية، وتسجيل العقار لدى الجهات الحكومية المختصة، مع الالتزام بدفع الضرائب العقارية. وتوفر هذه السياسات إطاراً قانونياً لجذب المستثمرين الأجانب، خاصة في المشاريع السياحية والعقارية الكبرى مثل الموج ومسقط هيلز وصلالة بيتش.

التملّك في جزر أمواج والسيف بالبحرين

أما مملكة البحرين فأصدرت في 2025 قوانين جديدة لتنظيم تملك الأجانب العقارات، مع التركيز على تعزيز الشفافية وحماية المستثمرين، حيث يُسمح للأجانب بتملك العقارات في مناطق محددة مثل جزر أمواج والسيف، مع إمكانية تملك وحدات سكنية وتجارية. كما جرى إدخال نظام تسجيل إلكتروني للعقارات لتعزيز الأمان القانوني وسهولة الإجراءات. وأطلقت البحرين أيضاً قانون "الملكية بالوقت المشترك" (Time-Share) الذي ينظم تملك الأجانب حصصاً زمنية في مشاريع سياحية وفندقية، مع اشتراط الحصول على ترخيص من هيئة البحرين للسياحة والمعارض.

وتخضع عمليات التملك لموافقة وزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف، مع ضرورة الالتزام بلوائح التخطيط العمراني. ولا يزال هناك بعض القيود على تملك الأجانب العقارات في مناطق استراتيجية أو ذات أهمية أمنية بالمملكة، لكن التوجه العام هو نحو مزيد من الانفتاح لجذب الاستثمارات الأجنبية، وتنويع الاقتصاد الوطني.

في هذا الإطار، يشير الخبير الاقتصادي، حسام عايش، لـ"العربي الجديد"، إلى أن السماح للأجانب بتملك العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي، أصبح أحد المحاور الأساسية في تطوير السوق العقاري، وعلى الرغم من التفاوت بين هذه الدول من حيث آليات التطبيق، فإن هذا القرار تحول إلى عنصر محوري في تعزيز العرض السكني، ودعم الاقتصاد بشكل عام.

ويوضح عايش أن فتح باب الملكية أمام غير المواطنين لم يعد مجرد خطوة تجريبية، بل أصبح نظاماً يخضع لتشريعات واضحة، وهو ما شكل تحولاً كبيراً في القطاع السكني الخليجي، وفتح المجال أمام استقطاب رؤوس الأموال والخبرات العالمية، فضلاً عن دخول شركات التطوير الدولية إلى الأسواق الخليجية.

ومن ناحية أخرى، يلفت عايش إلى أن هذا التوجه لا يؤثر في سوق العقار فقط، بل ينعكس إيجابياً على أسواق الأسهم أيضاً، فشركات التطوير العقاري بدأت تشهد ارتفاعاً في الطلب على أسهمها، نتيجة التوقعات بتحقيق عوائد مستقبلية، وهو ما أعطى زخماً أكبر للمستثمرين في الأسواق المالية، وأدى إلى زيادة الاستثمارات في هذا القطاع الحيوي.

ويرى عايش أن هناك قراءة إيجابية لهذا القرار من قبل الخبراء والممارسين في السوق، باعتباره يعزز المنتج العقاري ويحفّز الاستثمار النوعي، كما يساهم في تطوير المدن المختلفة داخل دول الخليج، خاصة ضمن المشاريع الكبرى مثل "نيوم" و"القدية" في السعودية، و"ديرية" و"مشروع البحر الأحمر"، وغيرها في الإمارات وقطر.

ومن شأن هذا الزخم العقاري أن يؤدي إلى تسريع وتيرة النمو في قطاع الإسكان، ليس على المستوى المحلي فقط، بل على الصعيد العالمي، خاصة أن القطاع يرتبط مباشرة بنمو السكان، وتوسيع البنية التحتية، وتحسين نمط الحياة، بحسب عايش.

ومع ذلك، يؤكد عايش أن تركيز دول الخليج على تطوير المنظومة السياحية يتطلب وجود قاعدة سكانية إضافية، سواء من المواطنين أو من المقيمين الجدد، مشيراً إلى أن التحدي الرئيسي في قطاع الإسكان بهذه الدول يتمثل في القدرة الشرائية للمواطنين، وهو أمر يجب أخذه بعين الاعتبار عند وضع التشريعات الجديدة.

وإزاء ذلك، فإن الأنظمة الحالية تهدف إلى حماية مصالح المواطنين بدول الخليج عبر وضع ضوابط تنظيمية تمنع هيمنة الأجانب على السوق، وتحقيق نوع من التوازن العقاري بحسب عايش، لافتاً إلى أن فتح باب التملك أمام غير المواطنين لن يفيد المستثمرين الكبار فقط، بل سيمنح الشركات المحلية فرصة للتوسع وتطوير أنشطتها في مجال العقارات السكنية، مما يساهم في تسريع وتيرة النمو.

ومن المتوقع أن تحدد الأنظمة مناطق محددة يمكن فيها للأجانب التملك، وهي خطوة يراها عايش في إطار استهداف تنظيم السوق، وضمان عدم ارتفاع الأسعار بشكل مفرط، ولذا فإن التوقعات تشير إلى أن هذه الخطوة لن تؤدي إلى ارتفاعات كبيرة في الأسعار، بل إلى تحسين جودة المشاريع عبر استقطاب استثمارات نوعية.

وعلى صعيد آخر، فإن فتح هذا المجال أمام الشركات العالمية الكبرى من شأنه أن يساهم في تطوير بنايات تراعي التغيرات المناخية، مثل ارتفاع درجات الحرارة ومخاطر التغير البيئي، بحسب عايش، الذي يرى في هذا الجانب واحداً من الأهداف الضمنية للأنظمة الجديدة، التي تسعى إلى بناء بيئة عقارية مستدامة.

الإقامة الطويلة تشجع المستثمرين

ويلفت عايش، في هذا الصدد، إلى أن الحصول على إقامة طويلة الأمد من بين الآليات التي ترتبط بتملك العقار في دول الخليج، هو ما يشجع المستثمرين على الدخول إلى السوق. ورغم أن ارتفاع حد القيمة العقارية المطلوبة للإقامة قد يكون عائقاً أمام بعض الشرائح فإن التجربة قد تدفع الجهات المعنية إلى مراجعة هذه الشروط لجعلها أكثر شمولية، بحسب عايش، الذي يتوقع أن يؤدي انخفاض أسعار الفائدة خلال الربع الثالث أو الرابع من العام الجاري إلى ارتفاع الطلب على العقارات بدول الخليج، وهو ما قد يخفف الضغط على المواطنين في عملية الشراء.

ويضيف أن فتح باب التملك العقاري يمثل نقطة تحول مهمة في تطور قطاع العقارات في الخليج، خاصة أنه يساهم في جذب الاستثمارات، وتعزيز النمو الاقتصادي، وتنويع مصادر الدخل بعيداً عن النفط، وهو ما يشكل خطوة مهمة نحو بناء اقتصادات أكثر استقراراً وتنوعاً، ويساعد في تحويل هذه الدول إلى وجهات عالمية للسياحة والاستثمار والإقامة الطويلة.

فائض في المعروض في دبي وأبوظبي

في السياق، يشير الخبير الاقتصادي، وضاح طه، لـ"العربي الجديد"، إلى أنه لا يمكن الحديث عن السماح للأجانب بتملك العقارات دون الإشارة إلى ظاهرة أخرى مرتبطة بها مباشرة، وهي هجرة أصحاب الثروات من بلدانهم الأصلية نحو دول أصبحت وجهة آمنة ومستقرة لاستقرارهم المالي والاجتماعي، لافتاً إلى أن الإمارات تتصدر هذه الدول، وبشكل خاص خلال السنتين أو الثلاث الماضية، حيث شهدت تدفقاً مكثفاً لأصحاب الثروات بعد جائحة كورونا وحتى عام 2024.

ويوضح طه أن هذه الظاهرة لم تعد حديثة، فقد سجلت بيانات صادرة من المملكة المتحدة وحدها هجرة أكثر من 11.4 ألف مليونير إلى مختلف دول العالم خلال الفترة الأخيرة، وكان للإمارات، وتحديداً إمارة دبي، النصيب الأكبر من هذا التوجه، تلتها أستراليا، لافتاً إلى أن هذا التدفق الكبير لأصحاب الثروات تُرجم إلى ارتفاع كبير في الطلب على العقارات الفاخرة التي تتخطى قيمتها خمسة إلى عشرة ملايين دولار، وهو ما شكل نمواً غير مسبوق في هذا القطاع.

وفي عام 2024 مثلاً، بلغ معدل نمو الطلب على هذه النوعية من العقارات في دبي 63% مقارنة بالربع نفسه من العام السابق، وهو رقم يضع المدينة ضمن قائمة أبرز الأسواق العالمية الجاذبة لهذا النوع من الاستثمار، بحسب طه، مشيراً إلى أن الشركات العقارية استغلت هذا الزخم في قطاع العقارات الفاخرة، ووسعت نطاق عملياتها ليشمل باقي أنواع العقارات، سواء الفلل أو الشقق السكنية.

ومع ذلك، يلفت طه إلى دراسات تشير إلى وجود فائض في المعروض من الوحدات السكنية في مدينتي دبي وأبوظبي مقارنة بالطلب، لكنه يؤكد أن الأسعار لم تنخفض بسبب استمرار ثقة المستثمرين، وتدفق السيولة، مؤكداً أهمية الحفاظ على توازن بين العرض والطلب، وعدم السماح بوجود فجوة كبيرة قد تؤثر في السوق.

فالسيولة التي تدخل عبر الاستثمار العقاري يجب أن تكون قابلة للدوران مرة أخرى، أي أن تجري إعادة ضخها في الاقتصاد عبر عمليات البيع والتطوير المتواصلة، وإذا ما حدث تأخير نتيجة الإفراط في إنتاج الوحدات، فإن السيولة تجمد داخل العقارات، مما يؤثر سلباً بأداء الشركات المطورة والمتعهدين، بحسب طه.

ويشدد الخبير الاقتصادي على أهمية وجود سياسة متوازنة تمنع تأثير هذا التوجه على المواطنين بدول الخليج، خاصة في الإمارات والسعودية وقطر، حيث يجب أن تخصص مشاريع سكنية خاصة بهم، لا تُدار وفق المنطق الاستثماري فقط، وذلك عبر تقسيم المناطق المعروضة إلى مساحات للتملك الحر وأخرى محدودة، وهو ما يساهم في تحقيق نوع من التوازن بين الاستثمار والاستقرار المجتمعي.

ويستند طه في رؤيته إلى نتائج تجربة الإمارات، مشيراً إلى ارتفاع الاستثمارات الأجنبية المباشرة فيها إلى 45 مليار دولار في عام 2024، مقارنة بـ30 مليار دولار في 2023، وفق تقرير منظمة أونكتاد، التابعة للأمم المتحدة.